Şufa Hakkı Nedir ve Şufa Davası Nasıl Açılır

Kanunda yer aldığı şekliyle önalım hakkı olarak da adlandırılan şufa hakkı Tük Medeni Kanunu 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş bulunmaktadır. İlgili maddelerde yasal önalım hakkı olarak düzenlenen şufa hakkının sözleşme ile de herhangi bir kişi lehine tesis edilmesi ve tapuya şerh verilmesi mümkündür. Yazımızda kanunda düzenleme alanı bulan ve paydaşlara yani hissedarlara tanınan bir hak olan yasal önalım hakkını ve yazımızın sonunda sözleşmeden doğan önalım hakkını anlatacağız.

Şufa Hakkı Ne Demektir ?

Paylı mülkiyet konusu taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını paydaş olmayan bir üçüncü şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu payı satın alma hakkı tanıyan hakka şufa hakkı denilmektedir. Tanımdan da anlaşılacağı üzere paydaşların kendi arasında gerçekleştireceği satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkı yani şufa hakkını kullanamamaktadırlar.

Paydaşlara tanınan yasal şufa hakkı kanunla tanınmış olduğundan taraflar arasında bu yönde herhangi bir sözleşmenin bulunmasına veya tapuya şerh edilmesine gerek yoktur.  Şufa hakkı diğer paydaşın payını üçüncü bir şahsa satmasından sonra ve payı satın alan kişiye karşı dava yoluyla ileri sürülebilmektedir.

Kanun cebri satışlar bakımından şufa hakkının kullanılamayacağını belirtmektedir. Cebri satışa örnek icra yoluyla gerçekleştirilen satışlar gösterilebilir. Paydaşın hissesinin icra dosyasında haczedilerek bir üçüncü şahsa icra kanalıyla satılması halinde yeni paydaşa karşı diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar.

Şufa Davası Hakkında Bilgiler

Şufa hakkı asliye hukuk mahkemesinde payı satın alan üçüncü şahsa karşı açılacak bir şufa davası ile ileri sürülebilmektedir. Dava açmadan şufa hakkının elde edilmesi mümkün değildir. Kanun dava açılması için bazı süreler belirlemiştir. Öncelikle payı satan veya satın alan kişinin ihtarname ile satış hususunu şufa hakkı sahibine bildirmesi gerektirmektedir. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 3 ay içerisinde şufa hakkı sahibinin de davasını açması gerekmektedir. Eğer ihtarname tebliğ edilmezse bu süre de başlamaz ancak kanun yine de bu süreyi satıştan itibaren 2 yıl ile sınırlamış bulunmaktadır.

Açılan davada mahkeme davacıya satış bedelini depo etmesi yani mahkemece belirlenecek bir hesaba veya mahkeme veznesine yatırması için süre verir. Verilen süre içerisinde satış bedelinin mahkemenin belirteceği şekilde depo edilmesi halinde mahkeme tapu kaydının iptali ile önalım hakkı sahibi davacı adına tescil edilmesine karar verir. Verilen karar diğer yargı kararları gibi istinaf ve temyiz yargı yollarına tabidir. Bu noktada tapuda satış esnasında satış değerinin gerçekte olandan daha düşük veya daha yüksek gösterilmesi sorun teşkil eden durumlar arasındadır.

Tapudaki Bedelin Düşük Gösterilmesi

Taraflar bazen daha düşük vergi vermek gayesiyle tapuda satış bedelini gerçekte olandan daha düşük olarak beyan edebilmektedir. Aslında bu durum gerçekte var olan durumun gizlenmesi olarak açıklayabileceğimiz hukuk dilindeki ismiyle bedelde muvazaa solarak adlandırılmaktadır. Diğer paydaş ön alım hakkını kullanarak tapuda gösterilen bedelden payı almak istediğinde satışın tarafları mahkemede itiraz ederek aslında daha yüksek değerden satış işleminin gerçekleştirildiğini beyan etmektedirler.

Bu durumda Yargıtay’ın görüşü tarafların kendi gerçekleştirdikleri bedelde muvazaaya dayanarak lehlerinde bir sonuç elde edemeyecekleri yönündedir. Yani başka bir ifadeyle bu durumda davalının muvazaa iddiası dinlenmemekte, tapuda gösterilen bedelin depo edilmesine ve davacı adına payın tesciline karar verilmektedir. Bu durum vergiden kaçmak adına tapuda bedeli düşük gösteren alıcı açısından ciddi bir zararın oluşması sonucunu doğurmaktadır.

Tapudaki Bedelin Yüksek Gösterilmesi

Bedelin yüksek gösterilmesi halinde Yargıtay’ın yukarıdaki yorumunun aksine bir görüşü bulunmaktadır. Taraflar bazen de önalım hakkı sahibinin payı almasını engellemek adına tapudaki bedeli gerçekte olandan çok daha yüksek gösterebilmektedirler. Aslında bu da yukarıdaki gibi bedelde muvazaa anlamına gelmektedir. Bu durumda da payı ön alım hakkı ile almak isteyen paydaş mahkemede bedelin yüksek gösterildiğinden bahisle itiraz etmektedir.

Yargıtay bu durumda satışın tarafı olmayan şufa hakkı sahibi paydaşın muvazaa iddiasının dinlenmesi gerektiğini ve muvazaa iddiasının tanık dahil her türlü delille ispatlanabileceğini belirtmektedir. Yani şufa davasında davacı satışın taraflarının muvazaalı bir şekilde bedeli yüksek gösterdiğini tanık delili veya diğer delillerle ispatlaması halinde tapuda gösterilen bedelden değil de gerçek bedel üzerinden payı adına tescil ettirebilmektedir.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Türk Medeni Kanunu‘nun 735. maddesinde sözleşmeden doğan önalım hakkı düzenlenmiş bulunmaktadır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı aslında yasal önalım hakkı ile aynı kurallara tabidir. Farklı olan noktası ise buradaki önalım hakkı sözleşmesel bir hak olduğundan paydaşlar arasında değil sözleşme ilişkisinin tarafları arasında tesis edilen bir hak olarak herkese tanınabilmektedir.

Sözlşemeden doğan şufa hakkı tapuya şerhedilebilmekte ve sözleşme ile şerhte belirtilen süre ve şartlar kapsamında taşınmazı satın alan herkese karşı ileri sürülebilmektedir. İllaki paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması şart değil müstakil tapulu gayrimenkuller için de sözleşmesel şufa hakkı tesis edilebilmektedir. Kanun süre bakımından bir üst sınır öngörmüş ve tapuya şerh edilen şufa hakkının 10 yıl sonunda geçerliliğini yitireceğini beyan etmektedir. Ancak 10 yıl sonunda yeni bir sözleşme ile sürenin bir 10 yıl daha uzatılmasının önünde herhangi bir yasal engel bulunmamaktadır.