Kira Sözleşmesi *2024 Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Kira sözleşmesi Borçlar Kanunu ile tanzim edilen ivazlı sözleşmelerdendir. Bir başka deyişle kira sözleşmesi, sözleşme taraflarına karşılıklı borç yükler. Bu borç; kiraya verenin kiraya verdiği malın veya hakkın kullanımını ve kullanımı ile birlikte faydalanılmasını kiracıya bırakma borcu iken kiracının da kira bedelini ödeme borcudur. Sözleşme taraflarına karşılıklı borç yükleyen kira sözleşmeleri rızai, sürekli ve ivazlı sözleşmelerdir. Kanun koyucu tarafından kapsamlı bir şekilde düzenlenen kira sözleşmesi ile ilgili herhangi bir problem yaşamamak, olası uyuşmazlıklar nedeniyle hak kaybına uğramamak için deneyimli bir avukattan hukuki yardım talep etmek tarafların yararınadır.

Türk Borçlar Kanunu ile tanımlanan kira sözleşmesi, yalnızca konut, çatılı iş yeri ve ürün kirasını kapsamakla kalmaz, aynı zamanda her türlü kira ilişkisini ihtiva eder. Yasada ifade edilen tanımından hareketle kira akdinin; kullandırma borcu doğuran kira akdi ve yararlandırma borcu doğuran kira akdi olmak üzere iki başlıkta incelemek mümkündür. Bunun yanı sıra, kira akdi kurulurken süreye ilişkin de bir ikili ayrımda bulunulabilir. Zira sözleşme, belirli süreli ya da belirsiz süreli olarak kurulabilir.

Kira sözleşmesi ile bir şeyin kullanılmasını yahut yararlanılmasını karşı tarafa bırakan kişi kiraya veren sıfatını haiz olup bedel ödeme yükümlülüğü altına giren kişi ise kiracı sıfatını haizdir. Yasada ifade edildiği tanımdan hareketle sözleşmede kiraya verenin, kiraya verdiği şeye malik olması şart değildir. Fakat, kiracının zilyet olması gerekir. Zira kiracı, kiraya verilen şeyi kullanabilmesi veya yararlanabilmesi için söz konusu şeyi elinde bulunduruyor olmalıdır. Son olarak, kira sözleşmesinin tarafları gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için kiraya verenin ve kiracının rızası ve karşılıklı irade beyanı gereklidir. Bu iki unsurun mevcudiyeti ile birlikte sözleşme kurulur. Sözleşmenin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için kanun koyucunun aradığı herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Ancak, tarafların ihtilafa düşmesi halinde ispat kolaylığı sağlaması nedeniyle sözleşmenin yazılı şekilde düzenlenmesi çok daha isabetli olacaktır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Kira sözleşmesi doldurulurken aşağıda ifade edilen hususlara yer verilmelidir:

• Kira kontratına konu taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapı dairesi,
• Taşınmazın tapıda geçtiği şekli ile adresi,
• Kiralanan mülkün cinsi,
• Kiracı ve kiraya verene ilişkin ad, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adres bilgileri,
• Kira bedeli ve bedelin ödenme şekli,
• Kira bedelinin ödenme zamanı,
• Kira akdinin başlangıç ve bitiş tarihi,
• Sözleşme süresi,
• Kiralananın teslim alınırken ki mevcut durumu ve içerisindeki demirbaşların listesi,
• Kiralanan mülkün kullanım amacı,
• Depozito miktarı ve depozitonun hangi hallerde iade edileceği.

Kira Sözleşmesinin Özellikleri

Kira sözleşmesi hukuki açıdan önemli sonuçlar doğuran ve uygulamada hemen hemen herkesin, hayatının bir döneminde tarafı olduğu sözleşme türüdür. Kira sözleşmesinin belirli özellikleri bulunur. Bu özellikle şu şekilde ifade edilebilir:

1. Kira akdi rızai bir sözleşme olup ayni değildir. Sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıkla iradelerinin uyuşması kafidir.
2. Kira sözleşmesi, karşılıklı her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmedir.
3. Kira akdinin tarafları olan kiracı ve kiraya verenin edimleri karşılıklı olarak ayni değil, sürekli borç ilişkisidir.
4. Kira akdi ile kiracı, ayni hak değil şahsi hal sahibi olur. Bu itibarla, sözleşmeden doğan hakların herkese karşı ileri sürülebilmesi mümkün değildir. Haklar yalnızca kiraya verene karşı ileri sürülebilir.
5. Sözleşme, belirli süreli ve belirsiz süreli olabilir.

Kira Sözleşmesinde Ehliyet Ve Özel Durumlar

Kira sözleşmesi kurulurken, aşağıda ifade edilen ehliyet ve özel hallerin bilinmesi önemlidir:

Adi kira sözleşmelerinde birden fazla kiracı olması halinde, aksi yönde anlaşma mevcut değilse kira bedeli borcundan her bir kiracı kısmen sorumludur. Bir başka ifade ile müteselsil sorumluluk bulunmaz. Kira akdine konu şeyi kiraya verenler, kira konusu üzerinde iştirak malik durumunda ise bu takdirde kiraya verme için oybirliği gerekir. Şayet paylı mülkiyet mevcutsa pay ve paydaş çoğunluğunun rızası aranır.

Türk Medeni Kanunu düzenlemeleri gereği eşler, birlikte yaşayacakları konutu beraber tayin ederler. Buradan hareketle; eşlerden birisinin diğer eşin özel yetkisi olmaksızın evlilik birliği adına kira akdi yapabilmesi mümkün değildir. Yine medeni kanun hükmü gereğince eşlerden birisinin diğer eşin rızasını almadan kiralık aile konutunun kira akdini feshetmesi mümkün değildir. Bunun yanı sıra eşlerden biri, aile konutu olarak kullanmak için bir konut kiralar ve kira akdini yalnız yaparsa diğer eş, konutu kiralayan kişiye bildirimde bulunmak suretiyle kira akdinin tarafı olduğunu bildirirse söz konusu eş de kira bedelinden müteselsilen sorumlu kabul edilir.

Kira sözleşmesi yalnızca belirli süreler için değil belirli olmayan süreler için de yapılabilir. Öte yandan, sözleşmenin kurulabilmesi ve hukuken geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu herhangi bir şekil şart öngörmemiştir. Ancak sözleşmenin yazılı şekilde yapılması, muhtemel uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı sunması nedeniyle tavsiye olunur.

Bedelsiz Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından olan bedel yani ücret olmaması, hukuki anlamda geçerli kira sözleşmesi niteliğinin yitirilmesine neden olur. Ancak bu hususta bir istisna bulunur. Belirli koşulların varlığı halinde bedelsiz sözleşme yapılabilir. Bedelsiz sözleşme yapılabilmesi için gerekli şartlar, Gelir Vergisi Kanunu ile düzenleme alanı bulmuştur. Söz konusu düzenleme uyarınca; bedelsiz kiralama sadece anne, baba, çocuk, kardeş, dede, nine ve torunlara karşı işletilebilir. Yasa, söz konusu kişileri sınırlı şekilde ifade etmiş olup bu kişiler haricinde bir başkasına karşı yasa hükmünün işletilebilmesi mümkün değildir. Kanunen ifade edilen bir başka sınır ise; bu tür kiralamaların yalnızca tek taşınmaz üzerinden bir kişiye karşı yapılabileceği sınırıdır.

Alt Kira Sözleşmesi Nedir?

Alt kira sözleşmesi, üç taraflı kira ilişkisinin doğmasına neden olur. Alt kira sözleşmesinin tarafları; asıl kiraya veren, kiracı ve alt kiracıdır. Bu tür ilişkisinde asıl kiraya veren ile kiracı arasında bulunan kira ilişkisi üzerine kiracı ve alt kiracı arasında kurulan bir yeni kira ilişkisi eklenir. Yeni kurulan kiri ilişkisi için yapılan sözleşme, alt sözleşme olarak ifade edilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 322. Maddesinde ifade edilen alt sözleşmede altı çizilmesi gereken husus; asıl kiraya veren kişi ile alt kiracı arasında kira ilişkisi olmamasıdır.

Kiracı ve kiraya veren arasında kurulan asıl kira akdinde, alt kira sözleşmesi kurulmamasına ilişkin bir düzenleme mevcutsa bu takdirde alt kira ilişkisinin kurulabilmesi söz konusu değildir. Esas kira akdinde bu tür bir yasak bulunmuyorsa kiracı, kiraya verilen şeyi bir başkasına kısmi veya tamamen kiraya verebilir. Ancak yasa hükmünde bu konuda sınırlama mevcuttur. Bu sınırlama uyarınca konut ve çatılı işyeri kiraları söz konusu olduğunda alt kira ilişkisinin kurulabilmesi için esas kiraya veren kişinin rızası alınmalıdır. Asıl kiraya veren yazılı şekilde rıza göstermedikçe alt kira ilişkisi kurulamaz. Esas kira akdi sona erdiği takdirde alt kira sözleşmesi de son bulur.