Tahliye davası ve çeşitleri genel itibariyle Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Her ne kadar kira sözleşmeleriyle ileride yaşanabilecek sorunlar kayıt altına alınsa da yasaların amir hükümleri tahliye davasına karşı kiracıları korumaktadır. Bu nedenle uygun ve etkili hukuk yollarını bilmeyen kişilerin tahliye davası açmadan evlerini tahliye etmeleri yıllarını almaktadır. Bu yazımızda kiracının tahliye davası ile nasıl tahliye edilebileceğini maddeler halinde açıklayacağız ve izlenecek hukuki yöntemler konusunda bilgi vermeye çalışacağız.
Gayrimenkul sektörünün son yıllarda hızla gelişmesine bağlı olarak gayrimenkul ediniminde ihtiyaçtan çok yatırıma dönüştürme maksadıyla satın alma eğilimi artış göstermektedir. Tabi gayrimenkulün vadeli bir yatırım aracı olmaması nedeniyle mülk sahiplerinin gelir getirmesi amacı ile gayrimenkullerini kiraya vermeleri gündeme gelmektedir. Kiraya verilen gayrimenkulün tahliye davası ise hukuki sorunları beraberinde getirmektedir.
Öncelikle tahliye davası sebeplerini genel olarak iki kategoriye ayırmamız mümkündür.
- Kira borcunu ödemekte temerrüde düşmesi nedeniyle kiracının tahliyesine ilişkin durumlar
- Borçlar kanunu kapsamında genel tahliye sebepler
Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası
Uygulamada en sık karşılaşılan durum kiracının temerrüdü nedeniyle mülk sahibinin gayrimenkulü boşaltmak istemesidir. Bu tahliye davası durumuda izlenebilecek 2 yöntem vardır:
- İlk yöntem hem ödenmemiş tüm kira alacaklarının tahsili hem de kiracının tahliye davası ile tahliyesi için İcra ve İflas Kanununun 269 ve devamı hükümleri kapsamında uygulanan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Bu takipte borçluya ödeme emrinin tebliğ edilmesinden itibaren kira borcunu ödemesi için 30 günlük mühlet verilmektedir. Bu 30 günlük süre içerisinde herhangi bir haciz veya muhafaza işlemi yapılamamakta borçlunun ödeme yapması beklenmektedir.
- Borçlu söz konusu ödeme emrini almasından itibaren 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz etmez ve 30. günün sonuna kadar da kira borcunu tüm ferileri ile ödemezse kiracı hakkında icra mahkemesinde tahliye davası açılacaktır.
- Açılan bu tahliye davası neticesinde de mahkeme icra dosyası üzerinden inceleme yaparak borcun ödenip ödenmediği hususunda araştırma yapacak ve dosya üzerinden yaptığı tetkikte borcun ödenmediği anlaşılırsa ilk celsede kiracının tahliyesine karar verilecektir.
- Akabinde tahliye davasında mahkeme tahliyeye ilişkin kararı yazacak ve bu karar ile devam etmekte olan icra dosyası üzerinden kiracı tahliye edilecektir.
- Bu yöntem en hızlı ve etkili yöntem olup eğer kiracının temerrüd şartları sağlanmışsa bu yöntemle tahliye sürecinin yürütülmesi en makul olandır.
Kiracıya verilen 30 günlük süre içerisinde kiracı icra dosyasındaki borcunu öderse tahliye davası açılamayacaktır. Ancak aynı kira yılı içerisinde 2. kez temerrüde düşürülen yani hakkında icra takibi veya temerrüt ihtarı ile kira talep edilen borçlu hakkında ise borçlar kanunun 352. maddesi kapsamında kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesi talebinde bulunmak mümkündür. Ancak bu tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılacak olup yukarıda anlatılan davaya göre daha uzun sürebilmektedir. Bu davanın iki haklı ihtarda bulunulan kira yılının sonu itibariyle 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.
Borçlar Kanunu Kapsamında Genel Tahliye Sebepleri
Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdünde Bulunması
Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiracının belirli bir tarihte gayrimenkulü boşaltacağına ilişkin yazılı olarak tahliye taahhütnamesi ile taahhütte bulunması halinde mülk sahibi söz konusu taahhüt tarihinin geçirilmesi ile icra kanalıyla tahliye emri gönderebilir. Gayrimenkulün boşaltılamaması halinde de tahliye prosedürünü işletebilir. Ancak tahliye emrine itiraz olursa bu itirazın kaldırılması ve tahliye için icra iflas kanunu kapsamında icra mahkemesinde tahliye davası açılması gerekmektedir. Tahliyeye ilişkin davanın 1 ay içerisinde açılması şarttır.
Tahliye taahhütnamesi hakkında ayrıntılı bilgi için ilgili yazımıza bakabilirsiniz: https://hukukmakalem.com/tahliye-taahhutnamesi/
Kiralananı Konut Olarak Kullanma İhtiyacı
Mülk sahibi kiraladığı konutunun mücavir alanında kendisine ait başka bir gayrimenkulü yoksa ve de kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı doğmuşsa sulh hukuk mahkemesinde açacağı bir dava ile bu durumu öne sürerek kiracının tahliye davası ile tahliyesini isteyebilir.
Yeni Malikin Konut veya İşyeri Olarak Kullanma İhtiyacı
Konutu yeni edinmiş olan kişi kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Ancak bunun tek istisnası söz konusu gayrimenkulü kullanma ihtiyacıdır. Bu kapsamda yeni malik gayrimenkulü edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya kullanma yönündeki talebini yazılı olarak iletebilir. Kiralananın boşaltılmaması halinde yeni mülk sahibinin 6 ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir. Bu dava da sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçerisinde Oturabileceği Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içerisinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir. Tahliyeye ilişkin davanın kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Davanın açılacağı mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Kiralananın Yeniden İnşası
Kiralanan gayrimenkulün yoğun bir onarım veya yıkılıp yeniden yapılması veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesinin bitimi itibari ile 1 ay içerisinde açılacak tahliye davası ile kiracının tahliyesi istenebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Belirttiğimiz bu tahliye sebeplerinden bazıları için maliklerin haklarını kötüye kullanması söz konusu ise maliklere karşı eğer kiralananı eski kiracıdan başkasına kiralamışlarsa tazminat isteme olanağı mevcuttur. Kanunda yeniden kiralama yasağı olarak belirtilen bu müessesede “gereksinim nedeniyle”, “yeniden inşa ve imar nedeniyle” tahliye edilen gayrimenkullerde gayrimenkulün yeniden kiralanması söz konusu olacaksa öncelikle eski kiracıya yazılı teklifte bulunulmalı, 1 ay içerisinde bu hakkın kullanılmaması halinde yeni kiracı bulunmalıdır. Aksi halde eski kiracıya son ödediği kira yılı tutarındaki tazminatın ödenmesi mecburiyeti gündeme gelecektir.
